房地产开发筹资环节的财税处理，太详细了！

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01

筹资环节涉税环节要点

（一）过高的资产负债率（一般超过50%）、较低的流动比率（一般小于100%）；

（二）关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1，金融企业5:1）；

企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上、集团成员单位均具有法人资格）或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。

企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券购买方。

1.增值税

在统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。

这个问题其实是不用考虑的，一般公司都会采取措施筹划掉。

2.企业所得税

企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。

3.土地增值税

对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

通俗讲，就是不征土地增值税，但是可以将资金财务成本按10%计入税前抵扣项。

（三）股权转让收入明显偏低的问题

因筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。

02

税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法

（一）净资产核定法

股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。

被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

（二）类比法

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；

2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定；

3.企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中该项股权可能分配金额；

4.符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税。

03

资本公积转增资本涉税环节

（一）增值税

资本公积转增资本，未发生应税行为，不属增值税征收范围。

（二）土地增值税

评估增值未发生所有权转移，不缴纳土地增值税。

（三）印花税

按资本公积转增资本数额0.05%缴纳印花税。

（四）房产税

从评估增值次月起按评估增值后房屋（无论是否计入固定资产）原值缴房产税（年度应缴房产税=新固定资产原值×70%×1.2%）。

（五）个人所得税

一般来说，自然人股东非股票溢价形成的资本公积转为资本或以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征20%个人所得税。

2021年房地产企业全税种稽查应对与税负测算专题班

深圳  6月4-5日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      2021年，随着新冠疫情防控常态化，经济下行依然不容乐观，虽然两会新政的推出给国内小微企业和个体工商户的经济复苏带来了前所未有的希望，但是整体经济形势低迷仍然无法避免，由于2019年以来普惠性减税政策持续造成财政收入吃紧，加之“金税四期”将在2022年底前上线，增值税专用发票电子化已全国铺开，作为税局重点税源行业的房地产企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房开企业面临着巨大的涉税风险。 

      置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，对增值税、企业所得税及土地增值税的税收理论的异同进行分析，对房地产开发项目的总体税负进行测算，展示当前房地产财税领域主要税种的涉税争议处理与稽查应对。

■ 特邀专家

      刘 玮：山东财经大学硕士研究生，某市税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产建筑业最新政策研讨会，多次参与对一线税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学MBA、MPA教育中心、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《最新企业所得税申报表填审技巧与政策指引》等多本涉税书籍。

■ 课程收益

接 地 气：大型房企的涉税争议案例汇总； 

注 重 点：重点领域核心涉税问题的稽查应对； 

有 深 度：提出若干高难度问题进行剖析和解决。

■ 授课提纲

第一节：2021年新形势下最新税收政策对房开企业的影响

1、“金税四期”即将上线，三大变化与一大缺陷并存，第一时间解读“金四”。 

2、在全国新设立登记的纳税人中实行增值税专用发票电子化，电子化发票的关 注重点。 

3、近年来涉及房地产行业的增值税、企业所得税及土地增值税最新政策汇总解析 

4、房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对的稽查应对 

5、新格局下房开企业合同控税的误区：个人发票代开受票方风险激增解决方案 的稽查应对

6、房开企业所得税税负不平衡问题的解决方案与稽查应对 

7、建筑业企业所得税核定征收的全面取消对房开企业的影响 

8、增值税留抵退税政策，房地产企业可否享受？新成立的房地产企业项目公 司，纳税信用等级为M级，无法进行留抵退税的涉税规划，怎样能够变相解 决？ 

9、最新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及房开企业所得税稽 查应对 

⑴ 不合规的扣税凭证有哪些？除了发票还有哪些扣除凭证？ 

⑵ 无法取得扣除凭证应怎样进行扣除?分割单应怎样使用？ 

⑶ 文件下发为房开企业所得税汇算清缴带来的哪些利好消息？“无票扣除”引 来的法律风险与稽查应对 

10、汇算清缴涉税指标的提前规划---怎样降低被筛选稽查的概率 

11、大区域稽查及国、地税合并后一级稽查权的上收，主管税务机关失去一级稽 查权力后，对房开企业的影响与风险防控。 

12、正确理解税务稽查与纳税评估两者的关系与异同，企业怎样合理规划才能将 涉税风险降到最低？

第二节：房开企业拿地环节主要税种的稽查应对

1、《土地增值税法（征求意见稿）》全面解读及对房开企业将来的影响。 

2、土地价款涉及主要税种的扣除与稽查应对 

⑴ 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？ 

⑵ 土地出让金返还款怎样避免企业所得税和土增税“两头受气”？ 

⑶ 以房抵房增值税、企业所得税、土增税计税依据如何确定？ 

⑷ 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径 

⑸ 申报增值税收入抵减已预缴税款，可否抵减不同项目已预缴税款？ 

3、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排与稽查应对 

⑴ 一级市场：招拍挂、一二级联动 

⑵ 二级市场：资产收购、股权收购 

⑶ 法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新政策口径 

4、大市政配套费是否需要缴纳契税的稽查应对 

5、印花税、土地使用税等小税种的稽查应对 

6、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与稽查应对

第三节：房开企业融资环节增值税及企业所得税的稽查应对

1、集团内部关联方资金拆借的税务稽查应对 

2、大额贷款与其他应收款并存的税务稽查应对 

3、资金池运作模式的稽查应对 

4、统借统还纳税的稽查应对 

5、向信托投资公司借款的稽查应对 

6、融资租赁企业差额征税遇到的税务障碍与稽查应对 

7、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政 适用与企业所得税具体操作的稽查应对

8、新《公司法》认缴制下注册资金未到位，企业贷款利息税前扣除的风险防范 与稽查应对

第四节：房开企业施工环节增值税及企业所得税的稽查应对

1、企业所得税预缴税款纳税申报 — 税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利 差额滞后确认的稽查应对 

2、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值税、企业所得税及土地增值税的不同处理 方式与稽查应对 

3、境外设计费如何代扣代缴相关税费？— 房企、境外设计公司、境内代理三 方协议模式的稽查应对 

4、建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查应对 

5、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的稽查应对 

6、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险及稽查应对 

7、地下车位的主要税种处理与稽查应对 

⑴ 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？ 

⑵ 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？ 

⑶ 无产权地下车位销售房产税风险的规避

第五节：房开企业销售环节主要税种的稽查应对

1、金税三期系统中重点监控与第三方数据采集的稽查应对 

2、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）的稽查应对 

3、“旧村改造”、“旧城改造”是否视同销售的稽查应对 

4、“双合同销售”、分拆房价销售的稽查应对 

5、“以房抵工”政策解读及稽查应对 

6、预提的土增税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企 业所得税税前扣除的稽查应对

第六节：房开企业土增税预征和清算阶段的稽查应对

1、“买房赠车位”少缴税款的税收规划及稽查应对 

2、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异及稽 查应对 

3、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼 儿园等配套设施的扣除及稽查应对 

4、红线外支出能否税前扣除？车位土地增值税扣除的稽查应对 

5、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置 费能否税前扣除的稽查应对 

6、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房 的稽查应对 

7、土增税清算造成企业所得税退税的政策解读与稽查应对 

8、分项目开发土增税不同的清算单位带来不同税收利益，“两分法”在深圳是        否能成为土增税清算降低增值率的法宝？ 

9、土地增值税清算过程中税企争议的20个问题讲解及稽查应对 

10、《土地增值税征管工作规程》讲解及深圳市土地增值税地方清算口径解读

第七节：房地产企业开发项目的全税种税负测算方法及实操应用

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■ 咨询热线

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手机/微信：13681007031

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